中国富豪美国买房不懂法律:4套被拍卖,16套要继承先交40%遗产税

分类:美国移民生活2016-08-02

  无论是为了将来子女的教育还是为了转移资产,美国房产向来备受中国投资者的青睐。

  根据某个英国网站在2015年进行的一次调查显示,中国42%的高净值人士的受访者表示美国是海外置业的首选。随着美国经济的持续复苏,中国人在2015年间共计花费220亿元在美国买房,环比增长72%,更是成为了美国第一大外国购房群体。

然而对美国房产跃跃欲试的中国买家们,却对美国房产税的了解知之甚少。

  这不,中国有一位在美国购置了20套房产买家的家人,就被税率奇高的美国房地产遗产税吃尽了苦头。

儿子想继承先父在美购置的20套房产——需先缴纳40%的遗产税

  据21世纪经济报道,王君(化名)的父亲是一位民营企业家,自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅,其中包括加利福尼亚州10套;夏威夷州6套外加一个豪华游艇;纽约州2套;马萨诸塞州2套。

  然而王君父亲的企业在2012年倒闭了,国内的房产及存款悉数被查封抵债,一家三口从此就只能以王君母亲的存款度日。不幸的是,王君的父亲近期因病去世。为日后的生活打算时,一直没有稳定工作的王君想到了父亲在美国各地所购置的20栋别墅。

  然而令他震惊的是在他想要继承父亲这笔巨额遗产时,却万万没想到这20套美国别墅“遗产”已经成为了“遗患”。

1.部分房子竟已经成为“别人的家”

  为落实这件事情,王君特意飞去了美国。然而令他惊奇的是,他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。

  原来,王君的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住,也没有安排当地中介负责照看经营,结果拖欠了多年房产税。

  在美国,房产税是绝对不能拖欠的。即使是很少的欠款,政府都有权利把房产拍卖。这不,因为欠缴房产税所以被政府拍卖了,王君父亲当初花下巨额买下的房子如今却早已雀巢鸠占住上了别的家庭。

2.没有美国绿卡 遗产税高达40%

  由于王君的父亲并没有获得美国身份,所以王君想要继承父亲的这些美国房产,并不能享受到545万美元的美国人遗产税免税额度,而是仅有可怜的6万美元。

  这对于16套美国别墅的价值总额无疑是杯水车薪。

  王君万万也不会料想到父亲当年花钱买下却被人雀巢鸠占几套了不说,想要继承父亲的遗产还得先给美国国税局“上缴”一笔巨款。本以为是能保自己一世衣食无忧的20栋先父留下的美国别墅遗产,如此却成为了一个巨大的难解之题。

在美置业前请谨记——美国是个“万万税”的国家

  不少对美国房产跃跃欲试的中国买家们,却对美国房产税的了解知之甚少。而实际上美国房产税率之高,程度之复杂实在令人咋舌。

  首先,在购买房产之前,中国买家就得支付包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税。

  其次,购买房产以后,中国买家还需支付房地产税、贷款的本金和利息、房屋保险、小区费或物业费等。

  然后,如果买家还想将房产出租的话,还需缴纳包括出租管理费和租金的个人所得税;若是买家想把房子出售的话,还得支付资本利得税、交易税、其他费用(包括纪人费、律师费、登记费、修理费等)费用。

  最后,如果中国买家(非美国公民)这些都一一做到了然后去世了,后代想要继承这房产还得给美国政府缴纳:高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。这还只是联邦部分的。有些州还有州遗产税。

  哦,对了。隔代继承的话,美帝国税局会觉得你少交一代人的税,所以隔代继承还要另外再加50%的税。

  虽然说美帝对非美国公民的遗产税收恶意大了一点,但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话,你还是图样图森破了!

  美帝对自家公民和绿卡是对人不对物。虽然遗产税起征点是545万美元/人起征,但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的,那么不好意思你全部身家都要交税,不然美国国税局可是会追随你到天涯海角呢~!

海外资产如何避免“遗产”成“遗患”?——专家给你支招

  由于美国房地产税收系统税率奇高且项目繁多,所以如果想避免“遗产”称“遗患”,海外投资者不应该把钱全放到美国房产上。以下这些方式就是遗产不错的避税方法。

1.赠与方式。

  若不是动则成千万上亿美元身家的大富豪,小户人家最好用的方式就是利用美国税法所规定的每人每年可向任何人赠与14000美元的制度,在这个条件下无需额外缴纳任何税赋,利用蚂蚁搬家的方法一点一点将资产转移给子女,而且名正言顺。

  然而这方法的缺点是周期长,金额低,而且在此期间父母不能出现意外。

2.购买保险。

  在美国,为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险,这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税。用不可撤销信托的方式持有也不用缴纳遗产税。

  亦或者,也可以为子女购买人寿保险,这等于给孩子有了终身保障,以后孩子万一出现身体疾病保险公司也无法取消保险,而且将财产无形中转移至孩子身上,把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。

3.信托

  信托有多种多样,基本可划分为可撤销的与不可撤销的两类。前者常见的有生前信托(Living Trust) 和pension 信托等;后者包括人寿保险信托(ILIT)、朝代信托(DynastyTrust)等。可撤销的信托既没有多少省税的功能,只是可以避免遗产认证(probate)。真正具有遗产规划作用的是不可撤消信托,但放进去的现有财产(房产,股票,共同基金等)或未来财产(如人寿保险)法律上讲已经不属于你,你没有支配权,更没有受益权。既然已经不属你,自然遗产税也也就无从谈起。

  最常见的做法是把保险和信托结合起来使用。英文名为Irrevocable Life Insurance Trust(ILIT),即不可撤销人寿保险信托。被保人(the insured)向这种信托每年赠送(gift)一笔钱,由信托向保险公司申请保险、支付保费,信托拥有这份保险。由于被保人不直接支付保费,也不拥有保险,所以保险理赔日后不记入遗产因而没有遗产税。此外如果被保人的遗产,例如上面案例中的房产超过免税额,保险的身故赔偿可以用于支付遗产税,而不需要被迫低价变卖房产。